Mancata presentazione del Rendiconto? Revoca dell’Amministratore
Una delle cause di revoca di un Amministratore riconosciute dalla Legge è la mancata presentazione del rendiconto annuale, come previsto dall’art. 1129 c.c..
Ma perché è così importante questo documento?
La prima risposta a questo quesito è probabilmente anche quella più intuitiva, ossia mostrare ai Condomini la rendicontazione delle spese annuali da loro affrontate: bollette luce, acqua, costo della ditta di pulizia o del portiere, costo dell’Amministratore (ahimè ancora sempre troppo sottostimato), costi piccole manutenzioni, ecc…
Ma il vero motivo per il quale è fondamentale presentare il rendiconto non è tanto lo scontrino annuale, che sicuramente ha la sua fetta di importanza, ma la fotografia dello status economico-finanziario del Condominio, ossia la Situazione Patrimoniale.
L’art. 1130 bis cc è l’unico cenno che il Legislatore fa in merito al rendiconto condominiale, che differisce da un bilancio societario per molti aspetti, ma probabilmente il più importante è la mancanza di un utile o perdita che il Condominio per sua natura non può avere. Ma qui ci sarebbe da scrivere un altro intero articolo.
Ad ogni modo l’art. 1130 bis recita:
“Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. [….]”
L’aspetto riguardante la situazione patrimoniale però viene spesso sminuito, o addirittura dimenticato, invece è l’allegato del rendiconto che racchiude tutte le informazioni fondamentali della vita condominiale.
Attivo di cassa sul cc bancario, fondi cassa, fondi tfr accantonati, entrate e uscite ordinarie ma anche straordinarie, spese legali di cause in corso, rimborsi da assicurazioni e non solo, gestioni pregresse da saldare e così via.
Tutte queste situazioni sono dettagliatamente e scrupolosamente inserite in un’unica pagina che viene perciò considerata il cuore di tutto il rendiconto.
Purtroppo, come già accennato, la situazione patrimoniale spesso viene omessa o stampata automaticamente dal programma che viene utilizzato, senza nessuna logica comprensibile.
Pertanto qui concludo con un consiglio, anzi due: a tutti gli Amministratori professionisti consiglierei vivamente di redigere uno stato patrimoniale comprensivo di tutte le gestioni e che sia chiaro per tutti i vostri amministrati, in linea con i criteri contabili di chiarezza, veridicità e correttezza; ai Condomini invece consiglierei di stare molto attenti ai finti, o addirittura assenti, stati patrimoniali nei rendiconti e diffidare da coloro che li sottovalutano.
L’Amministratore ormai deve essere molte cose, avvocato, geometra, idraulico, architetto, consulente del lavoro,ecc… ma la prima abilità in assoluto di un Amministratore è quella sulla quale si basa tutta l’intera e complessa gestione condominiale ed immobiliare, quella del contabile.
Dott.ssa Sara Locuratolo
6/05/2020
